Kleines Grundwissen vorweg: Das 1×1 des Grundschuldeintrags
In Deutschland wird die Grundschuld zum Sachenrecht gezählt. Dort ordnet sie sich wiederum bei den Grundpfandrechten ein, bei denen drei verschiedene Formen unterschieden werden. Dazu zählen die Rentenschuld, die Hypothek und die Grundschuld, wobei es bei Grundschulden und der Hypothek sowohl bei den zugrunde liegenden rechtlichen Regelungen als auch bei der Verwendung einige Überschneidungen gibt. Allen drei Arten ist gemeinsam, dass damit einem Dritten dingliche Rechte an einem Grundstück eingeräumt werden. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich:
- Grundschuld ab dem Paragrafen 1191 BGB
- Hypothek ab dem Paragrafen 1113 BGB
- Rentenschuld ab dem Paragrafen 1199 BGB
Außerdem fallen Grundpfandrechte unter den Gültigkeitsbereich des Gesetzes zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken, welches in Deutschland im August 2008 in Kraft gesetzt und im Bundesgesetzblatt I ab der Seite 1666 veröffentlicht wurde. Dort sind Informationspflichten rund um Darlehensverträge geregelt, die für den Kauf von Grundstücken und den Bau von Häusern abgeschlossen werden können.
Was unterscheidet die Hypothek und die Grundschuld?
Der wichtigste Unterschied ist, dass eine Hypothek immer an eine konkrete Forderung gebunden ist, während Grundschulden auch ohne verbundene Forderung im Grundbuch eingetragen werden können. Deshalb lässt sich der Grundschuldeintrag etwas flexibler nutzen.
Eine besondere Form stellt hier die Eigentümergrundschuld dar. Dabei lässt der Eigentümer ein dingliches Recht zu seinen eigenen Gunsten als Grundbucheintragung vornehmen. Das ist trotz der mit der Grundschuldbestellung verbundenen Kosten häufig sehr lohnenswert.
Welche Vorteile bringt eine Eigentümergrundschuld?
Dieser Fall tritt dann ein, wenn beispielsweise ein großes Immobiliendarlehen nicht zuerst („an erster Stelle“) im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Eigentümergrundschuld dient dann sozusagen als Platzhalter, denn die Rechte daraus kann der Eigentümer jederzeit an eine Bank abtreten, so z.B. an die Deutsche Bank Baufinanzierung.
Der Grund für diese Vorgehensweise ist, dass Forderungen aus dinglichen Rechten bei einer Zwangsversteigerung in der Reihenfolge bedient werden, in denen sie in der Abteilung III im Grundbuch eingetragen wurden.
Derjenige, dessen Grundpfandrecht auf der ersten Position steht, hat dadurch die größten Chancen, seine Forderungen in voller Höhe zu erhalten. Das wird von den Banken üblicherweise mit niedrigeren Zinsen belohnt.
Wie entsteht eine Eigentümergrundschuld noch?
Wurde ein Immobiliendarlehen mit einer Grundbucheintragung besichert und vom Kreditnehmer vollständig zurückgeführt, erhält der Kreditnehmer von den Banken eine Bescheinigung, mit der er die Grundschuldeintragung löschen lassen kann. Die Löschung kann, muss aber nicht durchgeführt werden. Lesenswert hierzu auch kurz und knapp den Artikel „Grundschuld löschen ist unnötig und teuer“ bei focus.de.
Diese Bescheinigung wird in der Fachsprache deshalb als Löschungsbewilligung bezeichnet (siehe Wikipedia: Löschungsbewilligung). Mit dieser Löschungsbewilligung kann die bereits eingetragene Grundschuld oder Hypothek mit niedrigeren Kosten für die Grundschuldeintragung in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt werden.
Sinnvoll ist das dann, wenn beispielsweise bereit fest steht, dass später ein größeres Darlehen für eine Modernisierung oder einen Ausbau benötigt wird. (Für manche Modernisierungskredite bzw. Investitionen im Kontext der Immobilie braucht es hingegen keine Grundschuldeintragung, siehe z.B. den Solarkredit von SWK, DKB und KfW.
Welche Arten der Grundschuld gibt es in Deutschland?
Das deutsche Recht unterscheidet zwischen der Briefgrundschuld und der Buchgrundschuld.
Der Briefgrundschuld liegt immer die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch der belasteten Immobilie zugrunde. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Wertpapier ausgegeben. Dieses als Grundschuldbrief bezeichnete Wertpapier kann gehandelt werden. Der Vorteil der Briefgrundschuld ist, dass bei einer Übertragung der Rechte an einem Grundstück keine Kosten für eine Grundschuldeintragung bzw. für die Änderung einer eingetragenen Grundschuld anfallen. Anderseits haben Käufer von belasteten Grundstücken bei der Briefgrundschuld einen entscheidenden Nachteil: Aus den Grundbucheintragungen ist häufig nicht erkennbar, wer der aktuelle Inhaber der Rechte ist.
Grundschuldeintrag: Grundschulden, manifestiert durch Grundschuldbrief (© Klaus Eppele / Fotolia)
Weitaus üblicher ist heute jedoch die reine Buchgrundschuld. Der Grund: Ein Grundschuldeintrag ohne Brief verursacht geringere Kosten für die Bestellung / Eintragung; kurz und knapp beschrieben auch unter www.toptarif.de/kredit/kredit-lexikon/buchgrundschuld.
Gesamtgrundschuld verschafft Gläubigern Vorteile
Eine weitere Besonderheit im deutschen Recht stellt die Bestellung Gesamtgrundschuld dar. Der Begriff suggeriert unzutreffend, dass mehrere dingliche Rechte an einem Grundstück in einer Grundschuldeintragung zusammengefasst werden. Doch das ist nicht der Fall. Bei der Gesamtgrundschuld bezieht sich ein dingliches Recht auf mehrere Grundstücke bzw. auf mehrere Teileigentumseinheiten eines Objekts.
Diese Konstellation entsteht einerseits, wenn der Bau eines Mehrfamilienhauses mit einer Grundschuld finanziert und die Einheiten als Wohneigentum verkauft werden. Anderseits kommt es zu dieser Besonderheit, wenn größere Objekte (z.B. ein Einkaufszentrum) auf mehreren Baugrundstücken errichtet werden. Damit stellt dieser Komplex die für die Gesamtgrundschuld notwendige „wirtschaftliche Einheit“ dar. Siehe zu den Unterschieden auch: www.iww.de/bbp/finanzierung/finanzierungsformen-auf-dem-pruefstand-grundschuldarten-im-ueberblick-kredite-sinnvoll-absichern-und-haftungstuecken-vermeiden-f41800.
Der Vorteil für die Gläubiger bei dieser speziellen Form der Grundschulden ergibt sich daraus, dass sie die Wahl haben, entweder einen oder alle Eigentümer in Anspruch zu nehmen. Bei der Umwandlung eines Objekts in Eigentumswohnungen wird die Gesamthöhe der Grundschuld bei allen Eigentümern gleichermaßen eingetragen, ohne dass eine Quotelung nach den Eigentumsanteilen am Gesamtobjekt vorgenommen wird. Die Konsequenz dessen ist, dass hier bei den Gläubigern ein sehr niedriges Risiko für einen Forderungsausfall besteht.
Eine spezielle Form der Gesamtgrundschuld stellt die Globalgrundschuld dar. Sie wird dann angewendet, wenn beispielsweise Reihenhäuser durch einen Bauträger errichtet werden. Die Globalgrundschuld wird ebenfalls bei allen Einheiten des Teileigentums in voller Höhe eingetragen. Die Besonderheit besteht hier darin, dass die Löschung der Globalgrundschuld bei einzelnen Eigentümern möglich ist, sobald dieser seine Verbindlichkeiten gegenüber dem Bauträger in voller Höhe beglichen hat. Diese Vorgehensweise ist in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt.
Die Vor- und Nachteile der Grundschuld
Eine Besonderheit der Grundschuld gegenüber der Hypothek besteht darin, dass sich die Eigentümer der Immobilien in der Regel immer der sofortigen Zwangsvollstreckung auf der Basis des Paragrafen 800 der Zivilprozessordnung unterwerfen, während eine solche Erklärung bei der Hypothek eher die Ausnahme darstellt.
Diese Vollstreckungsunterwerfung gilt nicht automatisch bei einem Verkauf einer Briefgrundschuld für den neuen Gläubiger, sondern ist immer an den Gläubiger gebunden, zu dessen Gunsten die Schuld im Grundbuch eingetragen wurde. Die Vollstreckungsunterwerfung nach Paragraf 800 ZPO müsste bei einem Verkauf einer Briefgrundschuld also neu eingerichtet werden.
Für die Gläubiger entsteht aus dieser Vorgehensweise ein Vorteil, denn sie müssen nicht erst langwierige Verfahren absolvieren, um sich ihre offenen Forderungen durch eine Zwangsvollstreckung zu holen. Dadurch sparen sie Kosten und Zeit. Außerdem ist die Wahrscheinlichkeit höher, keine Zahlungsausfälle zu erleiden, da in die Vollstreckungsunterwerfung üblicherweise nicht nur das belastete Grundstück aufgenommen wird.
Die gängige Praxis ist, auch das sonstige Vermögen des Grundstückseigentümers in die Vollstreckungsunterwerfung mit einzubeziehen. Dabei sind jedoch besondere Formvorschriften zu beachten, die beispielsweise eine konkrete Sicherungszweckerklärung vorschreiben. Diese Sicherungszweckerklärung ist bei vielen Banken bereits in den für Immobiliendarlehen geltenden AGB verankert.
Grundbucheintragungen erfordern Mitwirkung von Notaren
Tipps zum Kosten sparen im Kontext von Grundbuch, Notar und Grundschuldbestellung gibt es auf dem Portal grundbuch.de. Unter anderen zur
• Löschung
• Abtretung
• Teilabtretung
und den Kosten der jeweiligen Vormerkungen und Eintragungen.
Generell empfiehlt man „Grundschuldabtretung statt einer Löschung der Grundschulden und Neueintragung“.
Für alle Eintragungen im Grundbuch gilt, dass sie unter den so genannten „öffentlichen Glauben“ fallen. Das setzt voraus, dass der Bestellung einer Grundschuld zu Gunsten von Dritten ein notariell beglaubigter Vertrag zugrunde liegen muss.
Zu den eigentlichen Kosten für die Grundschuld-Eintragung in der Abteilung III des Grundbuchs kommen noch die Notarkosten hinzu. Sie werden auf der Grundlage des Gerichts- und Notarkostengesetzes berechnet, welches auf der Seite http://dejure.org/gesetze/GNotKG eingesehen werden kann.
Die beim Grundbuchamt anfallenden Kosten sind vom Wert der einzutragenden Grundpfandrechte abhängig. Eine Ermittlung der Kosten einer Grundschuldeintragung ist heute einfach und unkompliziert beispielsweise auf Seiten wie grundbuch.de/grundbuchrechner.html möglich.
Dort lassen sich die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld als auch die Kosten für die Löschung einer Grundschuld und Veränderung des Rechteinhabers schnell ermitteln, ohne dass man selbst zum Taschenrechner greifen muss. Bei diesem Grundbuchrechner liegt die Gebührenordnung der Grundbuchämter zugrunde.
Gebühren für Grundschuldeintragung aus Eigenkapital zahlen
Künftige Immobilieneigentümer sollten wissen, dass weder die Kosten bzw. Gebühren einer Grundschuldeintragung beim Grundbuchamt noch die Notarkosten für den Grundschuldeintrag über die Darlehen finanziert werden. Sie müssen immer aus dem Eigenkapital beglichen werden, was bei der Eintragung von Hypotheken und Rentenschulden übrigens ebenso gilt. Auch die Grunderwerbssteuern sowie die Kosten für die Auflassungsvormerkung werden mit den Immobilienkrediten nicht abgedeckt. Dafür sollten bei der Budgetierung immer Reserven eingeplant werden, siehe auch unseren Artikel günstige Finanzierung einer Eigentumswohnung.
Diese Kosten sollten Sie selbst bezahlen können:
- Kosten für den Grundschuldeintrag bim Grundbuchamt
- Kosten für den Notar im Rahmen der Eintragung der Grundschuld
- Kosten für eventuelle Auflassungsvormerkung
- Grunderwerbsteuer
Keine Finanzierung von Erwerbsnebenkosten
Auch wenn manche Immobilienfinanzierer bzw. Berater für Baufinanzierung sogenannte „100%-Finanzierungen“ anbieten: Gemeint ist damit (nur) die komplette Beleihung des Immobilienwertes. D.h.: Bei einem Kaufpreis / Wert des Objekts von 350.000 EUR werden auch tatsächlich 350.000 EUR als Immobilienkredit aufgenommen. Die oben genannten Erwerbsnebenkosten wie Grundschuldkosten, Notargebühren etc. müssen zusätzlich und separat aufgewendet werden. Würden die Kaufnebenkosten mitfinanziert, spräche man schnell von einer 110%- oder 115%-Finanzierung, denn die Nebenkosten des Immobilienerwerbs können schnell 15% des Kaufpreises on top erreichen, wenn man z.B. eine hohe Maklercourtage für das Objekt sowie eine lokal hohe Grunderwerbsteuer bezahlen muss. In einigen Bundesländern beträgt die Grunderwerbsteuer inzwischen (Sept 2015) bereits 6,5% vom Kaufpreis (siehe Höhe Grunderwerbsteuer).
Grundbuchrechner: Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie mit Grundschuldeintragung inkl. Notarkosten (Beispielrechnung unter www.grundbuch.de/grundschuldrechner.html mit Kaufpreis 330.000 EUR und Grundschuld i.H.v. 250.000 EUR, Screenshot am 10.09.2015)
Mehr im Web:
- Wikipedia zu Grundschuld eintragen / Grundschuldbestellung
https://de.wikipedia.org/wiki/Grundschuld - Immonet: Der Weg zur Grundschuldbestellung
www.immonet.de/service/grundschuldbestellung.html - Die Welt: Löschung der Grundschuld kostet nur unnötig Geld
www.welt.de/finanzen/article4274846/Loeschung-der-Grundschuld-kostet-nur-unnoetig-Geld.html