Wie gut sind die Angebote der Deutschen Bank zur Immobilienfinanzierung im Marktvergleich?
Schnell zeigt ein Blick auf die Baukredit-Zinsen der Deutschen Bank: Baufinanzierung war noch nie so günstig! Und der Erwerb einer eigenen Immobilie ist nicht nur wegen der historisch niedrigen Bau-Zinsen heute lohnender denn je. Denn auch die Kehrseite günstiger, niedriger Zinsen spricht für den Immobilienerwerb oder Hauskauf: es gibt für vorhandenes Sparguthaben kaum Guthabenzinsen und damit kaum Rendite am Markt. Tagesgeld und Festgeld bieten nicht einmal einen Inflationsausgleich. Insofern macht es doppelt Sinn, das angesparte Eigenkapital im Moment in eigene vier Wände zu investieren und sich damit auch einen Inflationsschutz und eine Altersvorsorge aufzubauen.
Günstig zu den eigenen vier Wänden: Eigenkapital plus maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung
Da die meisten Bauherren nicht über genügend Gesamtkapital verfügen, ihr ehrgeiziges Projekt komplett aus Eigenmitteln zu finanzieren, sind sie auf der Suche nach möglichst maßgeschneiderten Baufinanzierungen.
Obwohl sich diverse Banken und Versicherer rühmen, die besten Konditionen für Bauwillige bereitzustellen, ist der Baufinanzierungs-Vergleich dennoch ausgesprochen schwierig: Die Anbieter geben auf ihren Webseiten nur einige wenige Konditionen bekannt. Außerdem enthalten die dort als repräsentative Beispiele aufgeführten Kalkulationen Zinssätze, die ohnehin nur bei bester Bonität vergeben werden.
Da man sich mit einer Baufinanzierung für lange Zeit finanziell bindet, sollte man unbedingt Kredit Angebote mehrerer Baufinanzierer anfordern und vergleichen.
Um sich die Suche nach dem passenden Baudarlehen zu erleichtern, kann zum Beispiel man auch das Kreditvergleich-Portal Interhyp nutzen, eines Kreditvermittlers, der die Zinssätze und Konditionen von mehr als 400 deutschen Banken und Versicherern in seiner Datenbank hat. So kann man sich eventuell sogar Sonderkonditionen sichern. Die Deutsche Bank Baufinanzierung ist natürlich auch bei Interhyp vertreten und war bei unseren Recherchen sowie einer selbst abgeschlossenen Immobilienfinanzierung am Ende der günstigste Anbieter.
Deutsche Bank Baufinanzierung (Website Screenshot 06.08.15)
Deutschen Bank Baufinanzierung: Angebote unter der Lupe
Die Deutsche Bank bietet auf ihrer Webseite mehrere Lösungen für die Immobilienfinanzierung an. Der interessierte Leser kann sich dort mithilfe der Deutschen Bank BaufinanzierungsRechner anzeigen lassen, welche Auswirkungen die Veränderung von Darlehenssumme, Zinsbindungsfrist oder des Tilgungssatzes auf die Höhe der Baufinanzierungszinsen bei der Deutschen Bank sowie die monatliche Rate haben.
Danach kann er seinen Baukredit/Immobilienkredit-Wunsch direkt per Email an die Bank abschicken. Außerdem hat er die Möglichkeit, mit der downloadbaren Checkliste zur Immobilienfinanzierung und allen notwendigen Unterlagen zur nahe gelegenen Deutschen Bank Filiale zu gehen und mit dem Berater vor Ort über sein Wunsch-Darlehen zu sprechen.
Die Baufinanzierung-Checkliste der Bank informiert darüber, welche Unterlagen Berufstätige, Rentner, Beamten und Selbstständige/Freiberufler zu ihrem Beratungsgespräch mitbringen sollten. Wer keine DB-Filiale in der Nähe hat, kann seine Deutsche Bank Immobilienfinanzierung jedoch auch über einen Baufinanzierungsvermittler und Vergleichsexperten à la Interhyp veranlassen.
Deutsche Bank Baufinanzierung: Rechner hilft beim Ermitteln des persönlichen Finanzrahmens – auf Basis der bisher monatlich aufgewendeten Kaltmiete, der monatlichen Sparrate in der Vergangenheit sowie dem jetzt vorhandenen Eigenkapital (Screeenshot 06.08.15)
Arten von Baufinanzierungsdarlehen und Baukredit-Lösungen bei der DB
Dann entscheidet der Bau-Interessierte, welche der drei Baufinanzierungs-Möglichkeiten er nutzen möchte.
- Ist ihm eine hohe Planungssicherheit mit festem Sollzins und gleich bleibender Monatsrate wichtig, kann er sich für ein Festzins Baudarlehen entscheiden. Hierfür gilt eine Höchst-Laufzeit von 30 Jahren – es sei denn, man verfügt noch zusätzlich über einen Bausparvertrag: Dann kann man eine maximale Laufzeit von 40 Jahren vereinbaren. Der Vorteil dieses Vertrages im Konzept einer Eigenheimfinanzierung besteht darin, dass man für sein Darlehen immer denselben Betrag einplanen kann.
- Mehr Flexibilität bietet ein Baudarlehen mit Sondertilgungsoption(en). Ein solcher Vertrag empfiehlt sich, wenn man annimmt, dass man sein Darlehen schon früher tilgen kann (unabhängig davon, ob es um Hausfinanzierung oder die Finanzierung einer Eigentumswohnung geht). Dies kann zum Beispiel interessant sein, wenn man regelmäßig Bonuszahlungen, Gewinnbeteiligungen oder sonstige Sonderzahlungen von seinem Arbeitgeber bekommt, die man – im Fall des tatsächlichen Eintretens – gleich schuldmindern an die Deutsche Bank als Sondertilgung überweisen wollen würde.
- Wer davon ausgeht, dass die Bau-Zinssätze am Markt noch weiter sinken werden und zu gegebener Zeit von dieser Entwicklung profitieren möchte, kann von der Deutschen Bank eine Kombi-Baufinanzierung mit Fest und Variabel-Zins erhalten. Das zinsgünstige Darlehen für die Eigenheimfinanzierung enthält natürlich ebenfalls eine Sollzins-Bindung für eine bestimmte Laufzeit, jedoch noch zusätzlich Sondertilgungsmöglichkeiten, die die Laufzeit verkürzen. Sollte der Zins wider Erwarten steigen, kann man den Baukredit sofort in ein Festzinsdarlehen umwandeln.
Da der Kreditnehmer unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf staatliche Förderung wie beispielsweise KfW oder Wohnriester-Förderung hat, sollte er diesen Punkt ebenfalls im persönlichen Gespräch mit dem Kundenberater abklären. Außerdem werden im Baufinanzierungs Vertrag der Deutschen Bank idealerweise regionale und lokale Förderprogramme berücksichtigt (falls vorhanden).
„Deutsche Bank Familien-Baufinanzierung“ im Detail
Die Deutsche Bank bietet außer einem Bau-Sparvertrag und einer Anschlussfinanzierung die so genannte Deutsche Bank FamilienBaufinanzierung an, die sich speziell an Familien mit mindestens einem Kind richtet, für das Kindergeld gezahlt wird.
- Der Vertrag kombiniert die Deutsche Bank Baufinanzierung mit dem Deutsche Bank Bausparen (Deutsche Bank WohnDarlehen) und hat auf Wunsch eine lange Sollzins-Bindung.
- Während dieser Zeit kann der Kreditnehmer den Tilgungssatz zweimal seinen individuellen Bedürfnissen anpassen lassen.
- Außerdem bietet die Deutsche Bank Familien-Baufinanzierung die Möglichkeit kostenfreier Sondertilgungen und der unentgeltlichen vorzeitigen Ablösung des Darlehens.
Kombiniert man diesen Vertrag noch zusätzlich mit der Wohn-Riester-Förderung, profitiert der Kreditnehmer von zusätzlichen Zahlungen von einmal 300 Euro pro Kind und Jahr, die außer der Grundzulage von 154 Euro pro Kind jährlich geleistet werden. Diese Beträge sind als Sonderausgaben steuerlich abzugsfähig.
Darüber hinaus belohnt der Baufinanzierer die Familien mit einem Bonus von maximal 250 Euro pro Kind.
Beispiel für Finanzierungskonzept
Deutsche Bank FamilienBaufinanzierung – Beispiel (Screenshot deutsche-bank.de/pfb/content/privatkunden/immobilien-wohneigentum-modernisieren-familienbaufinanzierung.html#layer_26771 am 06.08.15)
„Deutsche Bank Grüne Baufinanzierung“ im Detail
Im Rahmen des Angebots Deutsche Bank GrüneBaufinanzierung vergibt der Anbieter Baufinanzierungsdarlehen, die mit KfW Darlehen für energieeffizientes Bauen und Sanieren verbunden sind (vgl. dazu auch unseren Artikel zur Solarfinanzierung mit dem SWK Solarkredit und der KfW).
- Dazu muss das finanzierte Objekt jedoch den KfW Effizienzhaus Standard haben.
- Die KfW fördert das Energie sparende Bauen dann noch mit weiteren 2500 Euro Tilgungszuschuss.
- Hat das KfW geförderte Objekt den KfW Effizienz-Haus 55 Standard, liegt der Soll-Zinssatz des KfW-Darlehens sogar nur bei 0,75% p.a. und höher.
- Die Entscheidung für die Grüne Baufinanzierung wird von der Bank mit der Übernahme der Kosten für den Energieberater in Höhe von 100 Euro belohnt.
Deutsche Bank GrüneBaufinanzierung: Kombination aus Deutsche Bank-Darlehen und KfW1- Darlehen für energieeffizientes Bauen und Sanieren (Screenshot www.deutsche-bank.de/pfb/content/privatkunden/immobilien-wohneigentum-modernisieren-gruenebaufinanzierung.html am 06.08.2015)
Interessiert? – Hier geht’s zu Angebot und Beratung
DB Baufinanzierungs-Konditionen im Detail
Darlehenssumme, Beleihungsgrad und andere Faktoren der Eigenheimfinanzierung
Die Deutsche Bank vergibt Baudarlehen ab 15.000 Euro. Üblich ist, dass der Darlehensnehmer mindestens 30% des Objekts mit seinem Eigenkapital finanziert. Allerdings kann selbst genutztes Wohneigentum auch zu 80% Beleihungsquote finanziert werden. Sogar Vollfinanzierungen sind unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Um eine solche zu erhalten, muss der Darlehensnehmer jedoch über eine sehr gute Bonität verfügen (sicheres hohes Einkommen).
Für höhere Finanzierungssummen gilt ein höherer Deutsche Bank Zinssatz (0,8 Prozentpunkte Zins-Aufschlag). Generell sollte man jedoch berücksichtigen, dass Bau-Nebenkosten für Notar, Grundbuch-Eintragung, Grunderwerbssteuer etc. vom Darlehensnehmer selbst zu tragen sind.
Hier ist das Angebot der Deutsche Bank Baufinanzierung im Vergleich eher rigoros: 120%-Finanzierung von Immobilien machen die Deutschbänker in der Regel nicht mit; im Gegensatz zu einigen anderen Immobilienfinanzierern, die eine Mitfinanzierung von Erwerbsnebenkosten (und damit eine 110%-120%-Finanzierung) zumindest bei sehr solventen Kunden mit hochwertiger Immobilie gewähren.
Zinssatz im besten Falle – einige Beispielkonditionen
Die Höhe der Zinsen bei der Deutschen Bank für Immobilienfinanzierungen ist neben dem Beleihungsgrad der Immobilie (und damit der Höhe des Eigenkapitalanteils) von der Länge der Laufzeit, von der Art des gewählten Darlehens und der generellen Bonität des Darlehensnehmers abhängig.
Bei seinen repräsentativen Beispielen auf der Webseite berechnet der Anbieter für ein
- Darlehen von 25 Jahren Laufzeit einer
- Zinsbindung (Sollzinsbindung) von (nur!) 5 Jahren einen
- effektiven Jahreszins von 1,20% und einen gebundenen Soll-Zinssatz in Höhe von 1,19% p.a.,
- vorausgesetzt, der Bankkunde ist in der Lage, bis zu 50% des Kaufpreises der Immobilie selbst zu bezahlen.
Deutsche Bank „klassische Baufinanzierung“ – Konditionsbeispiel vom 08.06.2015: 100.000 EUR, 25 Jahre Laufzeit, nur 5 Jahre Zinsbindung, Beleihung max. 50%: effektiver Jahreszins 1,20% p.a. (Screenshot deutsche-bank.de/pfb/content/privatkunden/immobilien_lp-baufinanzierung-klassik.html#myaccordion_18419)
Volltilgerdarlehen? – Zinssicherheit über die ganze Kreditlaufzeit
Wer eine kürzer als 25 Jahre laufende Immobilienfinanzierung mit Zinsbindung über die ganze Laufzeit wünscht (Zinssicherheit!) und
- Laufzeit 15 Jahre und
- Soll-Zinsbindung von 15 Jahren festlegt, muss mit einem
- Mindest-Effektiv-Jahreszinssatz von 1,98% und einem gebundenen Sollzins von mindestens 1,96% p.a. rechnen.
- Auch hierfür gilt, dass der Darlehensnehmer einen Eigenkapital-Anteil von bis zu 50% der Kaufsumme leistet.
Konditionsbeispiel vom 06.08.2015: 100.000 EUR, 15 Jahre Laufzeit, 15 Jahre Zinsbindung, Finanzierung bis max. 50% des Kaufpreises: effektiver Jahreszins 1,98% (Screenshot https://www.deutsche-bank.de/pfb/content/privatkunden/immobilien_lp-baufinanzierung-klassik.html#accordion_18456)
Laufzeiten, Zinsfestschreibung, Sondertilgungen und vorzeitige Ablösung
Wer eine Deutsche Bank Baufinanzierung beantragt, kann Laufzeiten von 5 bis 30 Jahren mit längster Zinsfestschreibung bis zu 30 Jahren vereinbaren. Auch der Tilgungssatz ist frei verhandelbar: Er beträgt jedoch in der Regel mindestens 1 und höchstens 8 Prozent der Darlehenssumme.
Sondertilgungen können während der Zinsbindungsfrist je nach Vereinbarung einmal pro Jahr bis zu einer Höhe von 5-10 Prozent geleistet werden. Ist im Immobilienfinanzierungs-Vertrag das Recht auf Sondertilgung („Sondertilgungsoption“) jedoch nicht ausdrücklich gewährt, kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dabei handelt es sich um eine Art Schadenersatz für den entgangenen Zinsgewinn der Bank, denn durch die Sondertilgung verkürzt sich die Kreditlaufzeit und mit der reduzierten Finanzierungsdauer eben auch die Höhe der absolut an die Bank zu zahlenden Zinsen – und in jeder Zinszahlung hat die Bank ja eine Marge. Siehe hier für kostenlose Vorfälligkeitsrechner.
Vorfälligkeitsgebühren fallen auch an, wenn man sein Baudarlehen vorzeitig kündigt und in einer Summe tilgt. Nach 10 Jahren kann der Verbraucher jedoch von seinem gesetzlich garantierten Sonderkündigungsrecht (6 Monate Kündigungsfrist) Gebrauch machen und muss dann keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
Deutsche Bank Immobilienatlas: Entwicklung von Kaufpreisen, Mieten, Erschwinglichkeitsgrad und Immobilien-Leerstand nach Regionen – hier Region Nordost mit Berlin, Brandenburg & Mecklenburg Vorpommern (Stand: Dezember 2014, Screenshot www.deutsche-bank.de/pfb/content/privatkunden/immobilien_lp-baufinanzierung-klassik.html#nordost vom 06.08.2015)
„Deutsche Bank BaufiSchutz“ als Kreditversicherung nutzen?
Wer die regelmäßige Zahlung seiner Monatsraten noch zusätzlich absichern möchte, kann zwischen zwei Deutsche Bank Baufinanzierungs-Schutzpaketen wählen, die von der Zürich Versicherung bereitgestellt werden. Die Bank bezeichnet das Produkt in der Vermarktung teilweise als „BaufiSchutz„, teilweise auch in der Schreibweise „BaufinanzierungsSchutz„.
- „BaufinanzierungsSchutz Spezial“: Mit dem einen Paket kann man die Ratenzahlung gegen die Risiken Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit absichern. Dieser Deutsche Bank BaufinanzierungsSchutz Spezial empfiehlt sich wegen seines niedrigen Todesfall-Schutzes vor allem dann, wenn der Darlehensnehmer bereits über einen ausreichenden Todesfallschutz verfügt. Dann ist die „Spezial“-Tarifvariante die gute und günstigere Wahl.
- „BaufinanzierungsSchutz“ (Standard): Wer sicherstellen möchte, dass seine Familie im Fall seines vorzeitigen Ablebens keine Schulden begleichen muss, sollte die Rest-Schuld-Versicherung mit dem höheren Todesfall-Schutz wählen. Diese Variante entspricht in der Grundform einer Restschuldversicherung (RSV, Restkreditversicherung) prinzipiell einer Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme. Die Deutsche Bank bietet diese Absicherung jedoch auch in Kombination mit Arbeitslosigkeitszusatzversicherung und Arbeitsunfähigkeitsversicherung an, so dass man dann seine Immobilienschulden für mehr oder weniger alle kritischen, denkbaren Fälle abgesichert hat.
In beiden Fällen hat der Darlehensnehmer die Wahl zwischen einer vollständigen oder teilweisen Absicherung seiner Immobilienkredite bzw. Baudarlehen bei der Deutschen Bank.
Deutsche Bank BaufiSchutz: Der BaufinanzierungsSchutz SPEZIAL sichert die Ratenzahlung vor allem für den Fall von Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit, nicht unbedingt ausreichend für den Todesfall (Screenshot www.deutsche-bank.de/pfb/content/privatkunden/immobilien_wohneigentum-erwerben-oder-haus-bauen_baufischutz.html#myaccordion_6505 am 06.08.2015)
Deutsche Bank als Immobilienfinanzierer im Test
Deutsche Bank erhält den FMH-AWARD für ‚Bester Baufinanzierung (bundesweit)‘, gemessen an Effektivzinsen von 73 Instituten bis 90 Prozent Beleihung des Kaufpreises; in Kooperation mit n-tv (Screenshot http://auszeichnungen.fmh.de/preistraeger/deutsche-bank am 06.08.15)
Für die bekannte Finanz-Beratungsgesellschaft FMH ist die Deutsche Bank der „Top Anbieter Baufinanzierung bundesweit“.
Die FMH führte im Auftrag des Fernsehsenders n-tv im April 2015 einen Baufinanzierung-Vergleich mit 20 Banken und Versicherern durch. Untersucht wurden deren Baufinanzierungsdarlehen mit einer Zinsbindung von 20 und 25 Jahren und einem Eigenkapital-Anteil von 30%.
Das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) testete 2013 15 Filialbanken in Bezug auf ihre Beratungsqualität und Konditionen zur Finanzierung von Immobilien:
Die DB Baufinanzierung wurde im o.g. Test zum Testsieger (Note „Sehr gut“) in den Kategorien Beratungsgespräch und Finanzierungsvorschlag.
Wie Erfahrungen mit der Deutschen Bank Immobilienfinanzierung zeigen, ist dieses Test-Kriterium (Beratung und Konzipierung einer schlüssigen Immobilienfinanzierung) neben den reinen Zinsen bzw. Zins-Konditionen für Kreditnehmer am wichtigsten. Denn manche von ihnen verfügen bereits über schlechte Erfahrungen mit anderen Banken, die ihnen Angebote vorgelegt hatten, die auf ihre spezielle Lebenssituation nur unzureichend angepasst waren. Oft wurde sogar vergessen, zusätzliche Fördermittel in die Kalkulation einzubeziehen oder Wünsche wie Sondertilgungs-Option zur vorzeitigen Rückzahlung der Immobilienfinanzierung nicht berücksichtigt. Gerade bei einer lang laufenden Eigenheimfinanzierung ist es häufig günstiger, einen kleinen Zinsaufschlag in den Konditionen zu akzeptieren, dafür das man das Recht jährlicher Sondertilgung in den Finanzierungsvertrag bekommt. Oftmals genügt schon eine einzige Sondertilgung in den ersten Jahren, um den kleinen Aufschlag beim Zinssatz wieder reinzuholen, da man hintenraus absolut jede Menge Zinsen einspart (Reduzierung des Zinses-Zins-Effekts). So wird durch gute Beratung aus einem anfangs scheinbar etwas teureren Angebot zur Hausfinanzierung oder Finanzierung einer Eigentumswohnung am Ende die im Vergleich günstigste Immobilienfinanzierung.
Mehr im Web zu Vergleichstests, Testergebnissen und Erfahrungen mit der Immobilienfinanzierung der Deutschen Bank:
- DISQ / Deutsches Institut für Service-Qualität: Studie Baufinanzierung von Filialbanken: „Deutliche Zinsunterschiede – Beratung auf gutem Niveau“, http://disq.de/2015/20150304-Baufinanzierung-Filialbanken.html
- n-tv Artikel zum o.g. Vergleich von Baufinanzierern / Immobilienfinanzierern und den Erfahrungen im Test der Angebote von Filialbanken wie der Deutschen Bank, www.n-tv.de/ratgeber/tests/Baufinanzierung-bei-Filialbanken-article14624911.html
- BankingCheck: Produktdetails und Publikationsmöglichkeit für eigene Erfahrungen und Testberichte zur DB Baufinanzierung, www.bankingcheck.de/produkte/baufinanzierung/deutsche-bank-baufinanzierung
Fazit: Eigenheim oder Eigentumswohnung solide finanzieren
Die Deutsche Bank hält mehrere wirklich solide Angebote zur Immobilienfinanzierung bereit, die um die staatlichen Fördermittel ergänzt werden sollten, soweit das möglich ist. Leider kann der Bauherr, der auf der Suche nach einem günstigen Immobiliendarlehen ist, auf der Webseite des Anbieters nicht erkennen, wie seine individuellen Deutsche Bank Baufinanzierung-Konditionen im Detail aussehen werden, da diese eben auch von individuellen Rahmenbedingungen wie Eigenkapital, machbarer Monatsrate und auch Qualität des Objekts abhängen. Diese mangelnde Transparenz findet man jedoch auch bei anderen Anbietern am Markt, wenn es um Hausfinanzierung oder den finanzierten Kauf einer Eigentumswohnung geht. Dennoch zeigt auch unsere eigene Erfahrung: Bezüglich der Zinsen schneiden die Angebote der DB Baufinanzierung im Vergleich sehr gut ab.
Wer sich auf die Kompetenz der Kundenberater in der örtlichen Filiale nicht verlassen möchte, sollte zuvor ein Kredit-Vergleichs-Portal bemühen und sich dann das bestmögliche Angebot aussuchen. Wir in der Redaktion haben einen äußerst günstigen Baukredit der Deutschen Bank über den Baufinanzierungsvermittler Interhyp bekommen. Die vorgenannten Testergebnisse sprechen aber auch für eine recht gute Beratung auch direkt in den DB-Filialen. Über eine Online-Anfrage bekommt man Infos, Termin und Anträge.
Online-Anfrage für Immobilienfinanzierung bei der Deutschen Bank (Screenshot 06.08.15)