Möglichkeiten für die vorzeitige Zuteilung eines Bausparvertrages
Bausparen ist ein bewährtes und insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase attraktives Instrument zur unbegrenzten Zinsfestschreibung. Durch die Nutzung eines Bausparkontos kann das aktuelle Zinsniveau auf unbestimmte Zeit für eine gewisse Bausparsumme festgeschrieben werden, ganz egal ob der Bausparer die Bausparsumme, welche sich aus Guthaben und Darlehensbetrag zusammensetzt, in 5, 10 oder 15 Jahren benötigt.
Um das Darlehen eines Bausparvertrages in Anspruch nehmen zu können, muss der Bausparer jedoch erst einmal eine Sparphase absolvieren, welche im Durchschnitt sieben Jahre lang andauert. Die Sparzeit wird je nach Tarif, möglichen Sonderzahlungen und der monatlichen Sparrate individuell von der Bausparkasse berechnet.
Mit dem Ende der Sparphase erreicht der Bausparvertrag die Zuteilungsreife, welche es dem Bausparer ermöglicht, jederzeit über die komplette Bausparsumme verfügen zu können.
Doch welche Möglichkeiten haben Bausparer um die Zuteilung ihres Bausparkontos schneller zu erreichen? Was sollte hinsichtlich der Zuteilungsdauer beim Abschluss eines Neuvertrags beachtet werden und wie können Bestandskunden ihre Verträge frühzeitig in die Zuteilung bringen?
Die Zuteilungsreife steht und fällt mit der Bewertungszahl
Wenn ein Bausparer über die Bausparsumme seines Vertrages verfügen möchte, dann muss er diesen erst einmal in die Zuteilung bringen. Hierfür benötigt der Kunde stets eine gewisse Bewertungszahl, welche den „Sparverdienst“ des jeweiligen Bausparers ausdrückt.
Das Konzept der Bewertungszahl von Bausparverträgen hängt damit zusammen, dass Bausparkassen die Kunden ihres Bausparkollektivs stets „gleich“ behandeln. Kunden, welche beispielsweise direkt nach dem Abschluss eines Bausparkontos mit 30.000 Bausparsumme eine Sonderzahlung in Höhe von 15.000 Euro leisten, müssen aus diesem Grund ebenso warten wie Sparer, welche über viele Jahre hinweg mit monatlichen Sparraten auf ihr Ziel hinarbeiten. Die beiden Kundengruppen des genannten Beispiels müssen zwar nicht gleich lange warten – jedes Bausparkonto muss jedoch erst einmal die dementsprechende Bewertungszahl erreichen, bevor es zur Auszahlung gebracht werden kann.
Die Berechnung der Bewertungszahl wird von Bausparkasse zu Bausparkasse individuell durchgeführt. Es gibt verschiedene Berechnungsmethoden, wobei die meisten Formeln ein Verhältnis zwischen Bausparsumme, Guthaben und Einzahlungsdauer berücksichtigen. Dazu besitzt jeder Bauspartarif einen von der Bausparkasse festgelegten Bewertungszahlfaktor, welcher maßgeblich dafür verantwortlich ist, wie schnell sich die „Punktezahl“ entwickelt.
Welche Kriterien sind für die Zuteilung eines Bausparkontos wichtig?
Auch unabhängig vom Erreichen der Mindestbewertungszahl gibt es verschiedene Kriterien, welche für die Zuteilungsreife von entscheidender Bedeutung sind. Nicht in jedem Fall lässt sich ein Bausparvertrag vorzeitig zuteilungsreif machen.
Ein wichtiger Faktor ist beispielsweise das angesparte Guthaben, welches klassischerweise bei mindestens 50 Prozent der Bausparsumme liegen muss („Mindestansparung“). Die moderneren Tarifwerke der Bausparkassen beinhalten seit einigen Jahren auch eine so genannte Option auf „Wahlzuteilung“, welche es dem Bausparer ermöglicht, für die Zuteilung ein beliebiges Guthaben zwischen 25 und 50 % anzusparen.
Auch der Faktor Zeit ist bei vielen Bausparkassen und Tarifen ein entscheidendes Kriterium. So kann es beispielsweise die tariflichen Vorgaben geben, dass ein Bausparvertrag bis zur Zuteilung mindestens eine Laufzeit von fünf oder sieben Jahren haben muss.
Da derartige Bedingungen das Bausparen für den Kunden natürlich unflexibel machen, verzichten die meisten Bausparkassen jedoch mittlerweile auf eine Zeitvorgabe. Die Formel zur Ermittlung der Bewertungszahl berücksichtigt schließlich bereits die absolvierte Spardauer, weshalb Bausparkassen ganz genau steuern können, welche „Mindestsparzeit“ ein Bausparer hinter sich gebracht haben muss, bevor er in den Genuss des zinsgünstigen Bauspardarlehens kommen kann.
Wie wird die Zuteilung beantragt und was ist vom Kunden zu tun?
Wenn ein Bausparer seinen reifen Vertrag in die Zuteilung bringen möchte, dann muss er hierfür die so genannte „Zuteilungsannahmeerklärung“ gegenüber der Bausparkasse aussprechen.
Die Zuteilungsannahme wird gegenüber der Bausparkasse auf einem dafür vorgesehenen Formular erklärt, welches der Bausparer im Regelfall dann zugeschickt bekommt, wenn der Bausparvertrag zum ersten Mal alle Zuteilungskriterien erfüllt hat (Bewertungszahl, Mindestsparguthaben und gegebenenfalls Mindestlaufzeit).
Im Rahmen der Zuteilungsannahme muss der Bausparer der Bausparkasse ebenfalls mitteilen, für welchen wohnwirtschaftlichen Zweck, beispielsweise Neubau, Kauf, Modernisierung oder Umschuldung, er die Bausparmittel verwenden möchte.
Zusätzlich muss ein Zahlungsauftrag gestellt werden, damit die Bausparkasse weiß, auf welches Konto das Guthaben sowie der Darlehensbetrag ausgezahlt werden sollen. Erfolgt im Rahmen der Zuteilungsannahme ebenfalls direkt die Beantragung des Bauspardarlehens, so erhält der Bausparer unmittelbar nach Versand der Zuteilungsannahme auch den Darlehensvertrag für das Bauspardarlehen. Der Darlehensvertrag muss vom Kunden unterschrieben an die Bausparkasse zurückgeschickt werden, wobei in den meisten Fällen ebenfalls die letzten beiden Lohn- beziehungsweise Gehaltsabrechnungen eingereicht werden müssen.
Bei einem Bauspardarlehen mit dinglicher Besicherung, welche bei den meisten Bausparkassen erst ab einem Darlehensbetrag von 30.000 Euro benötigt wird, fordert die Bausparkasse ebenfalls Informationen zur Grundschuldeintragung sowie einen aktuellen Grundbuchauszug an.
Instrumente wie Teilung oder Tarifwechsel können die Bewertungszahl erhöhen
Die modernen Tarifwerke der Bausparkassen beinhalten verschiedene Instrumente, welche es dem Bausparer ermöglichen, die Zuteilung seines Vertrages vorzeitig zu erreichen. Es ist daher eine falsche Annahme zu glauben, dass ein Bausparvertrag nach Abschluss und Festlegung der monatlichen Sparrate einfach „durchlaufen“ muss, bis er die Zuteilungskriterien erfüllt hat.
Folgende Instrumente können für einen kurz- bis mittelfristigen Anstieg der Bewertungszahl und damit für ein schnelleres Erreichen der Zuteilungsreife sorgen:
- Erhöhung der monatlichen Sparrate
- Durchführung einer einmaligen oder regelmäßigen Sonderzahlung
- Tarif- beziehungsweise Variantenwechsel innerhalb des bei Abschluss gewählten Tarifwerks
- Annahme der so genannten „Wahlzuteilung“
- Teilung der Bausparsumme
- Ermäßigung der Bausparsumme
Die genannten Instrumente sorgen dafür, dass ein Bausparkonto wesentlich früher in die Zuteilung gebracht werden kann, wobei insbesondere die Möglichkeiten Teilung, Sonderzahlung und Tarif- beziehungsweise Variantenwechsel zu empfehlen sind.
Bausparvertrag vorzeitig zuteilungsreif machen: 3 Optionen
1. Bausparvertrag Teilung
Mit Hilfe einer Teilung, welche von Bausparkassen stets kostenlos offeriert wird, hat der Bausparer die Möglichkeit, die von ihm gewählte Bausparsumme sowie das bereits angesparte Guthaben auf beliebige Teilverträge zu verteilen.
Die Teilverträge müssen hierbei jedoch in der Regel eine Mindestbausparsumme von 10.000 besitzen, was allerdings von Bausparkasse zu Bausparkasse unterschiedlich ist.
- Wer beispielsweise einen Bausparvertrag mit 50.000 Bausparsumme und 10.000 Euro Guthaben besitzt, der kann auf den ersten Blick noch nicht über zuteilungsreife Bausparsumme verfügen. In einem solchen Fall können jedoch 20.000 Bausparsumme mit dem gesamten Guthaben vom Ursprungsvertrag abgeteilt werden, was für einen enormen Anstieg der Bewertungszahl sorgt. Das angesparte Guthaben wird nun schließlich nicht mehr im Verhältnis zu 50.000, sondern zu 20.000 Bausparsumme gewertet.
- Die restlichen 30.000 Bausparsumme bleiben dem Kunden erhalten und können weiterhin zu den alten Konditionen genutzt werden.
2. Einmalige Sonderzahlung in den Bausparvertrag
Reicht die Teilung alleine nicht aus, um die Zuteilungsreife zu erreichen, so empfiehlt sich die Durchführung einer Sonderzahlung.
Eine Einmalzahlung in Höhe von 2.500 oder 5.000 Euro kann häufig wahre „Bewertungszahl-Wunder“ bewirken, insbesondere wenn das Bausparkonto schon einige Jahre alt ist.
3. Tarifwechsel / Variantenwechsel
Als dritte und ebenfalls sehr praktikable Möglichkeit bietet sich häufig ein Tarif- beziehungsweise Variantenwechsel an. Jeder Bauspartarif hat einen individuellen Bewertungszahlfaktor (vgl. www.drklein.de/finanzlexikon/eintrag/b/bewertungszahlfaktorlaufzeit.html), wobei es vor allem die so genannten „Niedrigzinstarife“ sind, welche lange Zeit benötigen, um die für Zuteilung notwendige Bewertungszahl zu erhalten.
Wer beispielsweise von einem „Niedrigzinstarif“ in einen so genannten „Standardtarif“ wechselt, der erhält eine zum Teil doppelt so hohe Bewertungszahl und kann u.U. so seinen Bausparvertrag vorzeitig zuteilungsreif machen.
Mehr im Web:
- LBS: Bausparvertrag Bewertungszahl
www.lbs.de/service/s/baulexikon_1/bewertungszahl/index.jsp - Debeka: Häufig gestellte Fragen zum Bausparen
www.debeka.de/hilfe/haeufig_gestellte_fragen/bausparen/index.html - Bausparvertrag.com: Zuteilungsreife und Bewertungszahl
www.bausparvertrag.com/ratgeber/zuteilung-bausparvertrag/ - Guter Rat: Bausparverträge > Wann ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif?
www.guter-rat.de/wirtschaften/geld/wann-ist-ein-bausparvertrag-zuteilungsreif - Sparda Banken: Zuteilung des Bausparvertrags – wie geht’s weiter?
www.sparda.de/bausparvertrag-zuteilung-1015.php - Zuteilungsreifer Bausparvertrag – was nun? > Diskussion bei finanzfrage.net
www.finanzfrage.net/frage/bausparvertrag-zuteilungsreif-und-nun - BAUFI24: Wenn das Bauspardarlehen zuteilungsreif ist
www.baufi24.de/baufinanzierung/wenn-das-bauspardarlehen-zuteilungsreif-ist/ - FMH Finanzberatung: Fragen rund ums Bausparen, Antworten vom Experten
www.fmh.de/bausparen-baufinanzierung/bausparen/fragen-und-antworten - T-Online: Bausparvertrag Zuteilung – Auf das richtige Timing kommt es an
www.t-online.de/ratgeber/finanzen/geldanlage/id_68169738/zuteilung-im-bausparvertrag-das-richtige-timing.html
Zwischenkredite ermöglichen eine Überbrückung bis zur Zuteilung
Unabhängig von den genannten Instrumenten zum vorzeitigen Erreichen der Zuteilungsreife bieten viele Bausparkassen so genannte „Zwischenkredite“ (Zwischenfinanzierung) an, welche die Wartezeit bis zur Zuteilung oder auch die eigentliche Zuteilungsdauer (im Regelfall drei Monate) überbrücken.
Zwischenkredite können von den Bausparkassen „blanko“, also ohne die Bereitstellung weiterer Sicherheiten oder gegen Grundschulden gewährt werden. Blanko-Zwischenkredite sind bei vielen Bausparkassen immer dann möglich, wenn die Zuteilungsaussicht einen Zeitraum bis zu einem Jahr beinhaltet.
In Verbindung mit Zwischenkrediten ist es wichtig zu wissen, dass der Bausparer für den Zwischenkredit lediglich eine Zins- und keine Zins- und Tilgungsrate bezahlt. Dazu bleibt das eigentliche Bausparkonto den gesamten Zeitraum der Vorfinanzierung unberührt bestehen, sodass der Bausparer weiterhin seine festgeschriebene Guthabenverzinsung und unter Umständen auch die staatliche Förderung erhält. Diese Tatsache wirkt sich sehr positiv auf die Kosten der Vorfinanzierung aus, weshalb auch der Zwischenkredit eine sehr gute Möglichkeit ist, um noch schneller in den Genuss von Guthaben und Bauspardarlehen zu kommen.
Bausparen & Baufinanzierung (© h_lunke / Fotolia)
Worauf sollten Kunden beim Neuabschluss eines Bausparkontos achten?
Wer ein neues Bausparkonto abschließen möchte, der sollte im Rahmen der Bausparberatung vor allem darauf achten, dass der vom Berater in Aussicht gestellte „Fahrplan“ des Bausparkontos auch tatsächlich zu seiner beabsichtigten Besparung passt.
Ein wichtiger Richtwert ist hierbei die so genannte „Regelbesparung“, welche dem Kunden zeigt, welcher monatliche Kapitaleinsatz notwendig ist, um eine jeweilige Bausparsumme im „normalen Zeitraum“ zu erreichen. Die Regelbesparung ist auch unter Gesichtspunkten des Verbraucherschutzes ein sehr wichtiger Wert, da bei Berücksichtigung der Regelbesparung vermieden werden kann, dass ein Kunden einen Bausparvertrag erhält, welcher deutlich über seinen finanziellen Möglichkeiten liegt.
Fazit: Ist Ihr Bausparvertrag rechtzeitig zuteilungsreif?
Es ist keine Frage, dass das Bausparen rechnerisch ein hervorragendes Instrument ist, um vom Staat gefördert Geld anzusparen und anschließend über ein zinssicheres Darlehen zu verfügen – ganz entscheidend ist jedoch, dass der Bausparer auch dann über die Bausparsumme verfügen kann, wenn und wann er sie für seinen jeweiligen Verwendungszweck benötigt.
Es ist empfehlenswert sich schon beim Abschluss des Bausparkontos zeigen zu lassen, wie und auf welche Weise die Zuteilungsdauer verkürzt werden kann. Dies kann sehr verständlich aufgezeigt werden (siehe Deutsche Bank Baufinanzierung), indem die Entwicklung des Bausparkontos mit beispielhaften Terminen für Sonderzahlungen oder dynamisierten und von Jahr zu Jahr steigenden Sparbeiträgen simuliert wird.
Wichtig: Nur zum Sparen lohnt Bausparen nicht!
YOUTUBE: „Bausparen ist Geldvernichtung“ – Schon vor einigen Jahren wiesen Bauspar-Kritiker und hier z.B. das ARD PlusMinus Magazin daraufhin, dass Bausparkonten in der Regel nur lohnen, wenn man auch das zinsgünstige Bauspardarlehen für einen Immobilienerwerb zu nutzen gedenkt – andernfalls ist die Rendite aus der reinen Guthabenverzinsung zu niedrig
(www.youtube.com/watch?v=hueYh6UMaGk)