Baufinanzierung

In dieser Rubrik finden Sie Vorstellungen von Immobilienfinanzierern und Einzelangeboten zur Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung. Wir beginnen mit dem Check der verschiedenen Angebote und Produkte zur Eigenheimfinanzierung der Deutschen Bank; weitere folgen.

Eine Baufinanzierung ist eine sehr langwierige Angelegenheit. Selbst kleine Differenzen bei den Zinsen können größere Unterschiede bei den Gesamtkosten bewirken. Diese lassen sich heute auf einfache Weise mit einem Baufinanzierungsrechner ermitteln, sodass bei der Beachtung der nachfolgenden Tipps zur Baufinanzierung jeder Bauwillige eine günstige Immobilienfinanzierung finden kann.

Welche Vorbereitung ist für eine gute Immobilienfinanzierung notwendig?

Von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird grundsätzlich abgeraten. Sie erweist sich einerseits als sehr riskant und andererseits als die teuerste Version. Der Grund dafür ist, dass die Banken durchweg den prozentualen Anteil der Baukredite an der Gesamtfinanzierung bei der Festsetzung der Zinsen für die Baufinanzierung berücksichtigen (d.h.: „wieviel Prozent der Gesamtkosten sollen per Kredit bezahlt werden?“). Je niedriger der Kreditanteil ist („je niedriger die Beleihung„), desto niedriger sind üblicherweise auch die Zinsen im Baufinanzierungsangebot.

Was wird als Eigenkapital berücksichtigt?

Die Bereitstellung von Eigenkapital zu Gunsten niedriger Zinsen bei einer Immobilienfinanzierung ist auf unterschiedliche Weise möglich. Bargeld bzw. liquide Bankguthaben sind immer die einfachste Variante, weil flexibel einsetzbar. Außerdem können in der Ansparphase verschiedene Förderungen genutzt werden, die letztlich für eine gute Rendite sorgen.

Das klassische Beispiel ist der Bausparvertrag, der mit vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers bedient werden kann. Diese Beträge fallen zwar unter das Einkommen bei der Berechnung der Beiträge zur Sozialversicherung, aber sie sind steuerfrei. Die damit erzielten Einsparungen bei der Steuerlast können beispielsweise in ein Festgeld oder einen weiteren Bausparvertrag gesteckt werden. Welche vermögenswirksamen Leistungen vom Arbeitgeber zur Bildung von Eigenkapital für Bauvorhaben gezahlt werden, ist in den Tarifverträgen der einzelnen Gewerkschaften geregelt.

Mit Wohn-Riester die Baufinanzierung ohne Eigenkapital vermeiden

Die gesetzlichen Grundlagen für die Wohn-Riester finden sich im Eigenheimrentengesetz sowie im Altersvermögensgesetz. Bei der Wohn-Riester werden vom Staat Zuschüsse zu den Beiträgen gezahlt, die der Versicherte selbst entrichtet. Allerdings gibt es Einschränkungen, was den Kreis der förderfähigen Personen betrifft. Diese können unter https://de.wikipedia.org/wiki/Riester-Rente in Erfahrung gebracht werden.

Für die staatlichen Zulagen müssen die Verträge über die Rentenversicherung eine besondere Zertifizierung mitbringen.

Wer bauen möchte, sollte deshalb bereits bei der Planung der privaten Altersvorsorge eine ergänzende Baufinanzierungsberatung in Anspruch nehmen, um sich später ggf. besserer bzw. günstigerer Baufinanzierungsangebote erfreuen zu können.

Eigenkapital als Sachwert in die Baufinanzierung einbringen

Um die Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu vermeiden, können auch Sachwerte mit in die Gesamtfinanzierung eingebracht werden. Das klassische Beispiel wäre ein lastenfreies Baugrundstück. Das wirkt sich auf die Zinsen für die Baufinanzierung vor allem in Regionen mit hohen Grundstückspreisen aus. Der Grund dafür ist, dass von den Banken die Baufinanzierung-Konditionen vom Anteil der Kreditfinanzierung am Beleihungswert eines Objektes abhängig gemacht werden. Was der Beleihungswert genau ist, wird an späterer Stelle dieser Baufinanzierung Tipps erklärt.

Um eine günstige Immobilienfinanzierung zu bekommen, können auch Sachwerte wie bereits vorhandene Baumaterialien und Ausstattungen (Treppen, Badewannen, Fenster) mit eingebracht werden. Den Wert dieser Dinge setzen die Banken bei der Berechnung der Eigenkapitalquote üblicherweise mit den durchschnittlichen Kaufpreisen an. Wer hier Schnäppchen machen konnte, kann bei den Immobilienfinanzierung-Zinsen weitere Einsparungen erzielen.

Eigenleistungen senken die Kosten der Immobilienfinanzierung

Auch Eigenleistungen am Bau wirken sich beim Baufinanzierung Zinsvergleich positiv aus. Selbst am Bau erbrachte Leistungen werden mit den durchschnittlichen Stundensätzen der jeweiligen Gewerke verrechnet. Wer Handlangerdienste für die Fachfirmen erbringt, bekommt die durchschnittlichen Stundensätze für Bauhelfer auf das Eigenkapital angerechnet. Allerdings ist bei den Eigenleistungen zu beachten, dass sich die Kosten für die Immobilienfinanzierung durch notwendige Extras wie die Bauhelferversicherung geringfügig erhöhen. Doch das sind einmalige Ausgaben, während die höheren Zinsen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder eine geringe Eigenkapitalquote in der Regel über mehrere Jahrzehnte hinweg gezahlt werden müssen.

Die üblichen Fachbegriffe rund um die günstige Baufinanzierung

Rund um die Baufinanzierungsangebote bekommen es die Interessenten mit verschiedenen Fachtermini zu tun:

• Verkehrswert
• Beleihungswert / Beleihungsquote
• Eigenkapitalquote
• Kreditnebenkosten
• effektive Jahreszinsen / nominale Jahreszinsen
• Disagio

Was ist zum Verkehrswert wissenswert?

Der Verkehrswert gibt an, welche Preise für ein Objekt bei einem freihändigen Verkauf unter normalen Markbedingungen durchschnittlich erzielt werden. Dabei werden die bei den Gutachterausschüssen geführten Statistiken zugrunde gelegt. In diese Statistiken fließen nur Preise aus realen Verkäufen ein, die nach Kriterium wie der Lage, der Größe und der Ausstattung der Objekte sortiert werden. Das heißt, der Verkehrwert berechnet sich anhand der echten Verkaufspreise, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums für vergleichbare Objekte gemeldet wurden.

Was gibt der Beleihungswert an?

Der Beleihungswert schließt immer den Grundstückswert und den Wert der mit der Baufinanzierung zu erstellenden Gebäude ein. Der Beleihungswert ist eine fiktive Größe, die von den Banken aus dem allgemeinen Verkehrswert errechnet wird. Der Beleihungswert geht vom „worst case“ aus. Das heißt, er legt die schlechtestmöglichen Marktbedingungen bei einer Zwangsversteigerung zugrunde und beachtet selbst an dieser Stelle noch einen „Sicherheitspuffer“. Üblicherweise setzen die Banken den Beleihungswert zwischen 60 und 80 Prozent des Verkehrswerts an. Der Beleihungswert gibt Auskunft über den höchstmöglichen Kreditbetrag, der bei einer Immobilienfinanzierung gewährt werden kann.

Die Beleihungsquote ist der Anteil, den die tatsächlich gewährte Summe der Baufinanzierung am Verkehrswert ausmacht. Wer günstige Immobilienfinanzierung Zinsen haben möchte, achtet darauf, dass die Beleihungsquote möglichst gering ist, indem er eine hohe Summe Eigenkapital oder umfangreiche Eigenleistungen oder Sachwerte mit in die Baufinanzierung einbringt.

Welche Rolle spielt die Eigenkapitalquote?

Für die Berechnung der Eigenkapitalquote werden die Bargeldsummen, die Eigenleistungen und die eingebrachten Sachwerte addiert. Diese Summe wird in einen prozentualen Anteil von den Gesamtkosten eines zu erstellenden Objektes umgerechnet.

Von den Banken wird üblicherweise eine Eigenkapitalquote von mindestens zehn Prozent gefordert, wobei Experten für die Baufinanzierungsberatung für eine günstige Immobilienfinanzierung zu einer Eigenkapitalquote von mindestens zwanzig Prozent raten. Dabei ist zu beachten, dass die aus Eigenmitteln beglichenen Kosten der Einrichtung von Sicherheiten (wie beispielsweise die Eintragung der Hypothek oder der Grundschuld in der Abteilung III des Grundbuchs) sowie die eventuellen Gebühren für Wertgutachten in der Eigenkapitalquote nicht mit berücksichtigt werden.

Welche Kreditnebenkosten sind bei der Baufinanzierung zu beachten?

Um die Baufinanzierung Konditionen einem endgültigen Vergleich zu unterziehen, reichen die Angaben in einem Baufinanzierungsrechner üblicherweise nicht aus. Der Grund dafür ist, dass sich die Kreditnebenkosten bei den einzelnen Banken stark voneinander unterscheiden. So können beispielsweise Gebühren für die die Einrichtung von Sicherheiten erhoben werden. Liegt noch kein Wertgutachten für ein als Eigenkapital eingebrachtes Baugrundstück vor, müssen auch die Gebühren für den Gutachter mit zu den Kreditnebenkosten gerechnet werden.

Effektive und nominale Jahreszinsen bei der Baufinanzierung

Bei den nominalen Jahreszinsen handelt es sich um die reine Leihgebühr, die von den Banken pro Jahr in Rechnung gestellt wird. In den effektiven Jahreszinsen sind einige der Kreditnebenkosten bereits mit enthalten. So verrechnen die Banken in den effektiven Jahreszinsen beispielsweise die Abschlussgebühren, in denen die für die Prüfung der Bonitätsunterlagen sowie die Erstellung des Kreditvertrags anfallenden Kosten zusammengefasst werden. Auch die eventuellen Gebühren für die Verwaltung des Kreditkontos zu einer Immobilienfinanzierung werden in die effektiven Jahreszinsen mit einbezogen.

Was sollte man über das Disagio wissen?

Ein Disagio ist der Teil einer Baufinanzierung, der nicht zur Auszahlung kommt. Wer zur Baufinanzierung mit Bausparvertrag greift, braucht sich um ein Disagio normalerweise keine Gedanken zu machen, denn die Einbehaltung von Teilen des Kreditbetrags ist hier nicht üblich. Anders ist das bei der gewerblichen Baufinanzierung. Hier arbeiten die Banken in den meisten Fällen mit einem Disagio.

Welche Varianten sind bei der Immobilienfinanzierung üblich?

Bei der Baufinanzierung können künftige Hausbesitzer heute verschiedene Wege gehen, die alle sowohl Vorteile als auch Nachteile haben. Die grundlegenden Varianten für eine günstige Immobilienfinanzierung sind:

• Bauspardarlehen
• Bankdarlehen
• private Darlehen
• Konsumkredite
• Förderdarlehen
• Beleihungen

Welche Besonderheiten hat das Bauspardarlehen?

Die Baufinanzierung mit Bausparvertrag gilt als besonders günstige Form der Immobilienfinanzierung. Hier können in der Ansparphase neben guten Zinsen auch diverse Förderungen mitgenommen werden. Dabei handelt es sich um die bereits beschriebenen vermögenswirksamen Leistungen sowie die Arbeitnehmersparzulage sowie die Prämien nach dem Wohnungsbauprämiengesetz, das im Sommer 2014 letztmalig novelliert wurde.

Ein weiterer Vorteil der Immobilienfinanzierung mit Bausparvertrag ist die Tatsache, dass die Konditionen der künftigen Baufinanzierung bereits zu Beginn der Ansparphase feststehen. So wird eine sehr langfristige Planung mit exakten Zahlen möglich. Außerdem lässt sich damit eine Unabhängigkeit von den allgemeinen Entwicklungen bei den Zinsen für die Baufinanzierung bewirken.

Was ist beim Bankdarlehen als Immobilienfinanzierung beachtenswert?

Von den Banken wird die Baufinanzierung mit unterschiedlichen Optionen angeboten. Ein grundlegender Unterschied findet sich zwischen dem Tilgungsdarlehen und dem Annuitätendarlehen.

Beim Annuitätendarlehen werden über die gesamte Laufzeit hinweg identische Raten gezahlt. Lediglich die Schlussrate kann etwas höher oder niedriger ausfallen.

Beim Tilgungsdarlehen wird ein fester Prozentsatz bei der Tilgung und der jeweils aktuelle Anteil der Zinsen entrichtet. Das heißt, dass die Raten bei einem Tilgungsdarlehen im Laufe der Zeit immer niedriger werden.

Private Darlehen als Baufinanzierung – Was ist wichtig?

Private Darlehen sind heute nicht nur aus dem Bekannten-, Familien- und Freundeskreis zu bekommen. Inzwischen gibt es einige Internetplattformen, auf denen private Darlehen vermittelt werden. Hier werden die eigentlichen Kreditverträge in der Regel über eine kooperierende Bank abgewickelt. Die Höhe der Zinsen für die dort zu erlangende Baufinanzierung hängen vom Interesse potentieller Investoren und der Überzeugungskraft des künftigen Kreditnehmers ab. Hier sind mit etwas Glück sehr günstige Immobilienfinanzierungen zu bekommen. Da sich Investoren aber auch ein Projekt teilen können, kann es sein, dass solche private Baukredite durch die Kosten für die Einrichtung der Sicherheiten zu Gunsten mehrerer Gläubiger von den Gesamtkosten her teurer als eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag oder einen klassischen Immobilienkredit von einer Bank werden. Eine ergänzende Prüfung mit einem Baufinanzierungsrechner mit Zinsvergleich ist hier deshalb immer angebracht.

Die Eckpunkte der Konsumkredite als Baufinanzierung

Die bei den Konsumkrediten möglichen maximalen Kredithöhen machen diese inzwischen auch als Immobilienfinanzierung für kleinere Projekte interessant. Allerdings können hier nicht so lange Laufzeiten wie bei klassischen Baufinanzierungen gewählt werden. Wer den Konsumkredit wählt, sollte sich deshalb auf deutlich höhere Raten einstellen.

Ein Vorteil der Konsumkredite als Baufinanzierung besteht darin, dass diese nicht zweckgebundenen Kredite eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit hinweg mitbringen. Außerdem können sie jederzeit ohne Zusatzkosten teilweise oder gänzlich getilgt werden, was bei traditionellen Immobilienkrediten (je nach individuellem Vertrag) in der Regel mit Vorfälligkeitszinsen bestraft wird.

Förderdarlehen als günstige Immobilienfinanzierung

In Deutschland können Baufinanzierungen auch in Form von Förderdarlehen in Anspruch genommen werden. Diese Förderungen werden von der KfW auf der Basis der einzelnen Klassen der Niedrigenergiehäuser und Effizienzhäuser nach der Energieeinsparverordnung vergeben. Bei dieser Einstufung spielt der Primärenergiebedarf eine zentrale Rolle. Von diesem Wert ist die maximale Höhe der Förderkredite abhängig. Dabei handelt es sich deshalb um eine günstige Immobilienfinanzierung, weil die Förderkredite beim Zinsvergleich durch niedrige Zinsen punkten. Außerdem bringen sie lange Laufzeiten und (genau wie die Konsumkredite) die Chance für beliebige Zwischentilgungen ohne Zusatzkosten mit.

Beleihungen als eine Form der Baufinanzierung

Zu Beginn der 1990er Jahre haben viele Menschen aufgrund der günstigen Rendite und der noch nicht bestehenden Förderungen bei der Rürup-Rente und der Riester-Rente als private Altersvorsorge Kapitallebensversicherungen abgeschlossen. Die dort bestehenden Guthaben können beispielsweise als Besicherung in eine Baufinanzierung eingebracht werden. Da sich solche Sicherheiten sehr leicht verwerten lassen, belohnen sie die Banken üblicherweise auch mit guten Konditionen für die Baufinanzierung.

Alternativ kann das Guthaben in einer Kapitallebensversicherung die hohen Zinsen einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital vermeiden. Möglich ist das durch die Beleihung der Versicherung. Für diesen Fall bieten die Versicherung die Rückführung des Kapitals über erhöhte Beiträge für den Rest der Laufzeit an. Wer diese nicht aufbringen kann, hat alternativ die Chance, die entnommene Guthabensumme mit der Ablaufleistung verrechnen zu lassen.

Was ist bezüglich der Zinsbindung von Immobilienfinanzierungen zu beachten?

Die auf dem Markt üblichen Konditionen für die Immobilienfinanzierung bringen in der Regel Laufzeiten um die zwei bis drei Jahrzehnte mit (20-30 Jahre). Für die Banken wäre es ein enorm hohes Risiko, eine Zinsbindung für die gesamte Laufzeit hinweg zu vereinbaren. Deshalb ist es gängige Praxis, die Frist der Zinsbindung für fünf oder zehn Jahre im Vertrag zu fixieren.

In Zeiten allgemein niedriger Zinsen sollte die Zinsbindungsfrist möglichst lang sein. Muss die Immobilienfinanzierung in Zeiten hoher Zinsen abgeschlossen werden, macht eine kürzere Frist der Zinsbindung Sinn.

Wissenswert ist in diesem Zusammenhang, dass zum Ende der Zinsbindungsfrist eine komplette Umschuldung möglich ist, ohne dass die Bank dafür Vorfälligkeitszinsen in Rechnung stellen kann. Meistens wird von der Bank selbst eine Anschlussfinanzierung angeboten.

Grundschuld bewirkt niedrige Zinsen für die Baufinanzierung

Eine umfangreiche Immobilienfinanzierung wird nahezu durchgängig mit der Eintragung von Rechten im Grundbuch besichert. Dabei stellt sich die Frage, ob die Hypothek oder die Grundschuld die bessere Wahl ist. Wer eine günstige Baufinanzierung haben möchte, sollte der Bank die Eintragung einer Grundschuld anbieten. Sie bewirkt für die Bank bessere Bedingungen beim Verwertungsrecht bei einem Zahlungsausfall. Dadurch bieten die meisten Banken in Kombination mit der Grundschuld bessere Konditionen als bei der Besicherung durch die Eintragung einer Hypothek.

Potentielle Kreditwillige sollten sich jedoch bei einer Baufinanzierungsberatung sehr gründlich über die zu beachtenden Dinge bei der Pfändungsunterwerfung nach ZPO aufklären lassen.

Eine günstige Baufinanzierung bietet Spielraum bei der Tilgung

Wer die Konditionen der Immobilienfinanzierung vergleicht, sollte genau darauf achten, welche Möglichkeiten für kostenfreie Zwischentilgungen angeboten werden. Bei Darlehen mit flexiblen Zinsen sind diese bei jeder Zinsanpassung möglich. Baukredite gehen aber mit langen Zinsbindungsfristen einher, sodass diese Möglichkeit nicht zur Verfügung steht. Deshalb sollten in den Kreditvertrag feste Termine integriert werden, zu denen Zwischentilgungen (nach Möglichkeit in beliebiger Höhe) vorgenommen werden können. Üblich sind aber eher Regeln, nach denen man einmal jährlich bis zu 5% der ursprünglichen Kreditsumme sondertilgen darf, so zum Beispiel in vielen Baufinanzierungsverträgen der Deutschen Bank, siehe auch unseren Artikel zur Deutsche Bank Baufinanzierung. Oftmals sehen Baufinanzierungsangebote im ersten Entwurf auch gar keine Sondertilgungsoption vor, was man so nicht akzeptieren sollte.

Was bedeutet der Zusatz „ab“ bei den Zinsangaben der Banken?

Viele Bauwillige lassen sich bei einem Zinsvergleich für die Immobilienfinanzierung von Angeboten locken, bei denen die Zinsen mit dem Zusatz „ab“ angegeben werden. Hier sollte man wissen, dass die dort ausgewiesenen Billigzinsen immer nur für Kreditnehmer mit für die Bank optimalen Voraussetzungen gelten. Diese Kreditnehmer sind Großverdiener und haben 1A-Sicherheiten zu bieten. Außerdem müssen für die Inanspruchnahme dieser Konditionen die Eigenkapitalquote hoch und der durch den Kredit abzudeckende Anteil niedrig sein. Alle anderen Interessenten sollten bei ihrer persönlichen Immobilienfinanzierung mit teils erheblichen Zinsaufschlägen rechnen.

Baufinanzierungsangebote einholen und vergleichen – Welches Fazit ist aus all den Baufinanzierungstipps zu ziehen?

Wer eine grenzwertige Bonität hat, ist mit einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag und den damit verbundenen Zinsen, die immer für alle Kunden gleichermaßen gelten, am besten bedient. Hier sollten auch die Potentiale der Beleihung von Kapitallebensversicherungen sowie der Wohn-Riester voll ausgeschöpft werden.

Kleine Bauvorhaben sind mit den Konsumkrediten dann günstig durchführbar, wenn sich der Kreditnehmer zu den abhängig Beschäftigten zählt. Werden hohe Standards aus der Energieeinsparverordnung mit dem Neubau erfüllt, sollte der Blick auf die Förderkredite bei der Baufinanzierungsberatung nicht fehlen.

Große Vergleichsportale im Internet sind eine gute Sache, um sich einen ersten Überblick über die marktüblichen Konditionen für die Baufinanzierung zu verschaffen und eine grobe Kostenkalkulation vorzunehmen. Der Abschluss von Verträgen über eine Immobilienfinanzierung ist allerdings erst nach einer Baufinanzierungsberatung durch einen Experten zu raten, da bei der Auswahl der optimalen Finanzierungsform zahlreiche individuelle Faktoren beachtet werden müssen und jedwede Baufinanzierungsangebote fundiert geprüft sein sollten.

Hausfinanzierung mit Sondertilgungsmöglichkeit

Der Traum von den eigenen vier Wänden gehört zu den Lebensplanungen von vielen Menschen in Deutschland. Sie hoffen auf eine Wohnung oder gar ein eigenes Haus in einer guten Gegend, das entweder zur Basis für die eigene Familie wird oder zur Absicherung für das Alter und Befreiung von ständigen Veränderungen bei den Mieten. Allerdings ist die Hausfinanzierung natürlich weiterhin eine große Herausforderung. Daran haben selbst derzeit günstige Zinsen und die Vielzahl der Angebote für Kreditfinanzierungen nichts verändert. Wer das eigene Haus finanzieren möchte, sollte zudem auf mehr Dinge achten als einfach nur auf die (vermeintlich) günstigsten Zinsen. Mit ein wenig Recherche und der richtigen Planung muss die Hausfinanzierung nämlich nicht zum großen Wagnis werden.

Die Feinheiten bei der Hausfinanzierung

Die Suche nach der richtigen Finanzierung für das künftige Eigenheim ist die eigentliche Herausforderung für angehende Häuslebauer. Ein günstiger und gut gestalteter Kredit ist nicht nur wichtig, um diesen Traum überhaupt zu verwirklichen. Bei der Hausfinanzierung gibt es die verschiedensten Faktoren:

• Sich stetig verändernde Zinsen,
• verschiedene Formen der Tilgung,
• unterschiedliche Ratenpläne und nicht zuletzt
• ganz differenzierte Bedingungen für die Kreditfinanzierungen von Häusern, Grundstücken und Eigentumswohnungen.

Auch wenn die Angebote auf den ersten Blick ähnlich sind und es egal erscheint, ob man das Darlehen von der Hausbank oder von einem anderen Anbieter erhält: Es ist die wichtigste Aufgabe für einen angehenden Immobilienbesitzer, sich intensiv mit den verschiedenen Möglichkeiten der Hausfinanzierung zu beschäftigen und auf jeden Fall mehrere Baufinanzierungsangebote einzuholen.

Das Darlehen muss ausreichend Spielraum für die komplette Finanzierung bieten und gleichzeitig Eventualitäten abdecken. Es handelt sich öfter um Summen, die einen Kreditnehmer über einige Jahrzehnte an den Kredit binden. Umso wichtiger ist es, dass die Kreditfinanzierungen Besonderheiten wie z.B. Sondertilgungsmöglichkeiten beinhalten oder in Form einer (langen) Zinsbindung Planungssicherheit für das Darlehen bieten.

Welche Dinge sind zu beachten, wenn man ein Haus finanzieren möchte?

Die Banken werden sich, bevor die Baufinanzierung ermöglicht wird, umfangreich mit der finanziellen Situation der Antragssteller und verfügbarer Sicherheiten beschäftigen. Im Anschluss werden sie ein Angebot entsprechend ihrer eigenen Bedingungen vorlegen. An diesem Punkt wird es wichtig, dass man die verschiedenen Feinheiten kennt, die beim Haus finanzieren eine Rolle spielen können. Was auf den ersten Blick zum Beispiel wie gute Zinsen aussieht, kann sich sehr schnell verändern, wenn keine Zinsbindung besteht. Noch schlimmer wird es, wenn der Kredit eigentlich abgelöst werden könnte (z.B. durch eine Erbschaft, Abfindung o.ä.), man aufgrund der falschen bzw. ungünstigen Vertragsbedingungen aber weiterhin an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist. Hier sind einige Beispiele, die bei der Baufinanzierung eine Rolle spielen können:

• Laufzeit: Die Laufzeit bei Kreditfinanzierungen spielt schon aufgrund der möglichen Anschlussfinanzierung eine Rolle. Wie lange dauert es, ehe der Kredit abgelöst werden muss? Und wie lange hat man Sicherheit für die Planung?
• Zinsen: Die Zinslast ist nur ein Faktor, der in diesem Bereich eine Rolle spielt. Vor allem sollte darauf geachtet werden, dass eine entsprechende Zinsbindung Sicherheit für die Finanzierung bietet.
• Sondertilgung: Möchte man sein Haus finanzieren und hat plötzlich doch mehr Mittel zur Verfügung, sollte die Möglichkeit bestehen, mittels eines Sondertilgungsrecht zu tilgen. Die Finanzierungsvermittlung Smava hat hier einen recht guten Artikel publiziert über die Besonderheiten der Kredite mit Sondertilgung.

Besonders der letzte Punkte wird bei der Suche nach einem Anbieter für die Finanzierung oftmals vergessen. Dabei ist eine entsprechende Flexibilität bei der Tilgung ein wichtiger Faktor, wenn man sich selbst und die Finanzen im Blick haben möchte. Sondertilgen sollte in jedem Fall möglich sein. Doch eine entsprechende Sondertilgungsmöglichkeit will vertraglich vereinbart sein, um im Bedarfsfall auch wirklich genutzt werden zu dürfen.

Die Sondertilgungsoption – worum handelt es sich dabei?

Um die Restschuld eines Kredits schneller abzutragen, bietet sich die Sondertilgung beim Haus finanzieren im besonderen Maße an. Mit der Sondertilgungsmöglichkeit („Sondertilgungsrecht„) stehen dem Kreditnehmer Optionen zur Verfügung, auch außerhalb der normalen Tilgung die Restsumme zu senken. Im besten Fall bedeutet das natürlich auch eine Verringerung der Zinslast. Die Sondertilgung wird zum Beispiel dann interessant, wenn plötzlich mehr Geld vorhanden ist. Eine Gehaltserhöhung, gutes Verhalten beim Sparen oder eine Erbschaft sind nur einige Möglichkeiten, die einen Einfluss darauf haben können, dass man die Kreditsumme (teilweise) sondertilgen möchte. Mit dem Sondertilgungsrecht im eigenen Vertrag wird es dann möglich, dass man außerhalb der normalen Tilgung die eigene Restschuld schneller abträgt.

Hausfinanzierung mit genutzter Sondertilgungsmöglichkeit: Diese jährliche Tilgungsbestätigung zeigt, dass der Kreditnehmer der Baufinanzierung sein Sondertilgungsrecht genutzt hat und 7250 EUR Sondertilgung in den Vertrag eingezahlt hat (© kreditexperten.com)

Es ist vor allem deswegen so wichtig auf das Thema Sondertilgung zu achten, weil es kein Standard in den meisten Kreditverträgen ist und auch bei den Anbietern für eine Finanzierungsvermittlung nicht unbedingt eine Selbstverständlichkeit ist. Das Sondertilgungsrecht ist entweder an verschiedenste Bedingungen geknüpft, an eine Strafgebühr oder an andere Konditionen, die sie für den Kreditnehmer wenig interessant machen. Bevor es also an die Unterschrift geht, sollte man sich beraten lassen und sich vielleicht nach einem Anbieter umsehen, der die Sondertilgung­smöglichkeit auch ohne weitere Kosten zur Verfügung stellt. Immer kann die Restschuld auf diese Weise deutlich schneller abgebaut werden, wenn es deutliche Veränderungen bei den eigenen Finanzen gibt.

Ein gängiges Verfahren der Hausfinanzierer-Banken ist es, (nur) einmal jährlich eine Sondertilgungszahlung zuzulassen, und diese auf einen jährlichen Betrag von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme zu begrenzen. Im oben abgebildeten Kreditvertrag ging es um eine Finanzierungssumme von 145.000 EUR. Der Kreditnehmer hatte dort das Recht, eben einmal jährlich 5% = 7250 EUR zusätzlich zu tilgen.

Im Vertrag liest sich die Regelung wie folgt:

„Der Darlehensnehmer ist während der ersten Sollzinsbindung berechtigt, einmal jährlich eine Sondertilgung in Höhe von bis zu 5,00% des ursprünglichen Darlehensbetrags (=7.250 EUR), mindestens jedoch 1.250 EUR, auf das angegebene Darlehenskonto zu leisten. Sondertilgungen können nur bis zum 31.03. eines jeden Kalenderjahres gezahlt werden, erstmalig nach vollständiger Auszahlung des Darlehens. Nicht ausgeübte Sondertilgungsrechte verfallen und können nicht nachgeholt werden.“ (Quelle: ein Deutsche Bank Baufinanzierungs-Vertrag aus dem Jahr 2012; siehe auch unseren Artikel Deutsche Bank Baufinanzierung)

Wer sich einen Vertrag mit o.g. Regelung für die Finanzierung des Hauses holt, kann z.B. eine ursprünglich auf 10 Jahre angelegte Immobilienfinanzierung auf rund 7 Jahre reduzieren, wenn er jährlich die mögliche Extratilgung leistet. Das reduziert dann nicht nur den Gesamtzinsaufwand, der für die Hausfinanzierung anfällt, sondern der Immobilienbesitzer lebt auch schneller schuldenfrei in seinen vier Wänden.

Finanzierungsvermittlung nutzen? – Den richtigen Anbieter für Kreditfinanzierungen finden

Es gibt also viele Aspekte, die bei der Suche nach einem guten Dienstleister bzw. Finanzinstitut beachtet werden müssen, selbst wenn man einen Anbieter für Finanzierungs­vermittlung à la Interhyp oder Dr. Klein nutzt. Dabei geht es darum, ob man den Kredit sondertilgen kann, ob eine solche Sondertilgungs­möglichkeit ohne Kosten zur Verfügung steht, wie sich die Zinslast verändert und ob es eine Bindung für die guten Konditionen gibt. Das ist natürlich nur eine Auswahl: Auch Fragen der Anschlussfinanzierung können eine Rolle spielen (siehe Prolongationsangebot). Inzwischen gibt es zum Glück zahlreiche Anbieter, die Immobiliendarlehen mit Sondertilgungsoption zur Verfügung stellen, ohne dass dafür (größere) Zinsaufschläge berechnet würden. Das Internet bietet dabei die besten Möglichkeiten für eine Finanzierungsvermittlung. Zum Beispiel kann man mit der Hilfe von einem Baufinanzierungsrechner die verschiedenen Kosten deutlich besser berechnen. Ein solches Werkzeug erlaubt es, dass die Planung für das eigene Baudarlehen mit noch mehr Sicherheit erledigt wird.

Der Baufinanzierungsrechner berechnet alle möglichen Kosten und stellt die verschiedenen Anbieter für eine Finanzierungsvermittlung in einen direkten Vergleich. Nicht nur die Laufzeiten und die Kosten sind beim Baufinanzierungsrechner auf einen Blick ersichtlich – auch der Vergleich im Internet erlaubt es, dass die Verbraucher ein wenig Macht in ihre eigenen Hände erhalten. Dabei lassen sich auch Bedingungen eingeben. Die Finanzierungsvermittlung beachtet dann zum Beispiel nur Anbieter, die eine Sondertilgungsoption im Vertrag haben und gute Konditionen beim Tilgen zur Verfügung stellen.

Wird auf diese Punkte geachtet, dann sollte es in der heutigen Zeit nicht mehr eine so große Herausforderung sein, die Baufinanzierung zu erledigen und die Raten rechtzeitig zu tilgen. Das macht den Traum vom Eigenheim gleich ein bisschen wahrscheinlicher.